Buyside Story┃大戶價值投資操作公開: 【港股世界】【入門級: 商業模式】17.HK (新世界): 被地產耽誤的藝術家

導讀

新世界作為香港4大家族之一，近年ge業務亮點有2個，第一、K11品牌; 第二、農地。但被批評得最多ge，就係個高負債問題。2022年Q2開始大跌亦係因為呢一點，不斷被大行攻擊。今日重點係想講17.HK商業模型，由於篇幅所限其他部分就會盡量省略。

新世界軍隊結構

1. 大將軍為新世界發展(17.HK): 主力做香港物業發展及投資

2. 將軍新創建(659.HK): 貢獻集團收益超過60%，做基建及保險業務

3. 副將新世界中國及新世界百貨中國(852.HK): 中國物業發展、投資及零售

做緊咩業務?

⭐️ 商業模型 + 投資亮點

1. 中高端住宅 (Grade A residential projects)

2. ⭐️ Asset Light/代管

新世界其中一個營運方針係輕資產模式，希望達到減低gearing及增加經常性收入。

Non-core asset disposal: 近年不斷賣走非核心資產，資金回籠，減低淨負債(Net Debt)。
Recurring income: 呢一部分主要係透過做中國物管業務達成，公司目標係2024年Recurring income收入達到總收入的50%。提升Recurring income佔比吸引的地方，就係將佢變成物管/SaaS的估值方向，可以享受一個較高ge multiple；又或者令DCF forecasting 入面 ge margin同revenue growth更穩定同更易預測。

3. ⭐️ K11品牌

一句講晒，呢個K11品牌就係revenue growth同埋個occupancy比一般商場高，即係較resilient。
第二、K11係玩生態圈，佢係透過高質ge CRM去推動會員消費，例如K Dollars。

4. ⭐️ High Beta play

同其他發展商唔同，新世界其實好多年前都開始維持緊高Gearing去營運。係以往ge業績會管理層曾經被sell-side問到會唔會改高Gearing呢個方向，減番少D interest expense。但管理層回應「如果我高Gearing，咁旗下D資產又perform得更好，呢一個Gearing唔係壞事，咁我地會比其他發展商更積極去增加資產Beta。」

管理層所指ge Beta，其實係指幫到集團perform得更好ge資產，即係咩? 例如K11呢個品牌就係優質Beta。所以我地亦明白第二點ge non-core asset disposal，點解會係從低IRR、持股低及低協同效應選出。

5. ⭐️ JV (Partnership) model

即係同人合作發展/持有營運一個項目。

Source: 有關成立合營企業、視作出售事項及授出認沽期權的須予披露交易

呢類合作有咩著數先? 最重要就係短時間可以cash out呢個project出去之餘，又達到輕資產目的去improve balance sheet。

其實呢個有D似之前越秀交通個分拆資產到REITs上市一樣(【入門級: 商業模式】1052.HK (越秀交通基建): ...上市後1052.HK可繼續享受漢孝高速公路項目未來利潤，再加上可以回籠前期投入資金...)，快變現去realize project value。估計未來D非核心發展項目 + 北部都會區都會用呢類發展模式去營運。