估值，簡單說就是資產價值的估計。要估算一件資產的價值，最直觀想法是該資產能在未來為我們帶來多少利益，然後將這些利益換算成金錢來表示。此處有2個重點，分別是「在未來為我們帶來多少利益」及「換算」。
「在未來為我們帶來多少利益」
買一個吸塵機，每天節省了我們打掃的功夫，省下的努力就是「利益」; 買樓之後每月收租，租金就是「利益」; 買機器，每天在生產貨品，賣出產品所賺取的金錢就是「利益」。所以學術點去解釋，「利益」就是未來產出的現金流。
「換算」
未來的利益要怎樣「換算」到現在? 我們先倒轉想，現在的利益怎樣變成未來的利益? 今天存$1到銀行，每年收取利息5%，1年後的今日就可以取回$1.05。即是1年後的$1.05，如果剔除利息，就等同$1。那「換算」就等同「剔除利息」。
如果我們將整個世界視為一個銀行，世界給予的利息視為通漲、經濟增長等因素，今天在現實世界的$1，通過賺取利息5% (假設通漲 + 經濟增長 = 5%)，1年後現實世界的$1會變成$1.05。即是1年後的$1.05，如果剔除利息(通漲 + 經濟增長)，就等同$1。學術點去解釋，「換算」等同「剔除利息」等同「折現」(Discounting)概念。
估值 = 「未來利益」 x 「剔除利息」
所以資產估值就是將資產「在未來為我們帶來多少利益」進行「換算」的過程。即是，公司今天值$100萬，假設每年增長5%，3年後就會變成$116萬 (未來利益)。將$116萬變為$100萬的做法就是「折現」(剔除利息)。